Après un séjour ou plusieurs voyages en Thaïlande, il n’est pas rare de rentrer avec, dans ses bagages, l’idée d’y retourner chaque année en vacances, ou même à terme d’y passer sa retraite. On nous demande donc de plus en plus souvent s’il est possible d’acquérir un terrain en Thaïlande, sans pourtant posséder la nationalité thaïlandaise…

La réponse courte est non, vous ne pouvez pas en 2012 posséder des terres en pleine propriété en votre nom propre si vous êtes étranger. Voilà pour la mauvaise nouvelle. Et voici à présent les bonnes, qui vous offrent plusieurs autres options sécurisées.

1. Achetez votre terre en leasing, et votre logement en pleine propriété 

Dans le schéma dit du leasing, le vendeur vous concède les terres achetées  en leasing pour une durée de 30 ans, avec une option de prolongation pour deux autres périodes de 30 ans à un coût minime. Cela vous donne dans les faits un bail d’une durée de 90 années.

Ce bail pour votre terre sera enregistré auprès du Land Department et sera donc entièrement sécurisé sur toute sa durée. Une fois que vous en serez titulaire, vous pourrez posséder les constructions qui s’y trouvent ou que vous y construirez, et ceci, en revanche, en pleine propriété à votre nom.

Il est également d’usage dans ce type de contrat de leasing d’inclure une clause qui stipule que le bail pourra être converti en titre de propriété, si la pleine propriété foncière devient possible pour un ressortissant étranger pendant la durée du bail, à la faveur d’une évolution législative.

Pour titrer le meilleur parti de ce schéma,  les acquéreurs étrangers choisissent en général de créer une société offshore, souvent domiciliée dans les îles Vierges britanniques (BVI), et qui y incorporent leur bail foncier et le titre de propriété des bâtis. Choisir cette solution a l’avantage de rendre le processus de revente très simple : l’entreprise est tout simplement transférée au nouveau propriétaire avec ses actifs. Aucune modification n’est alors à apporter au titre foncier, et cela permet de réaliser des économies de temps, de taxes et de frais de mutations.

En revanche, il faut bien veiller à ce que cette entreprise ne soit pas utilisée à d’autres fins que le simple fait de posséder la terre et les constructions qui s’y trouvent. Les avocats appellent cela une «clean company» ; lors d’une revente ou d’un achat, les choses sont beaucoup plus lisibles et donc sont beaucoup plus faciles pour tout le monde si l’entreprise est «propre».

2. Posséder votre terrain en pleine propriété via une entreprise thaïlandaise

Elle vous conduira à créer une société à responsabilité limitée en Thaïlande qui sera propriétaire du titre de propriété de votre terrain. Cette option est plus délicate car il faut savoir que, tout en étant légale, elle n’est pas encouragée par les pouvoirs publics thaïlandais.

Cette entreprise devra avoir une participation thaïlandaise majoritaire (soit stricto sensu au minimum 51%) et au minimum trois actionnaires Thaïlandais. Voilà pour le droit. Dans les faits, les avocats conseillent plutôt depuis quelques années que les actionnaires étrangers ne détiennent pas plus de 35% des parts dans ladite société thaïlandaise, si celle-ci a vocation à posséder des terres. Mais ne vous inquiétez pas, il est toujours possible de définir les statuts de l’entreprise de façon à ce que vous en ayez un contrôle total et légal.

Vous aurez besoin de déposer les comptes de votre entreprise deux fois par an. Ceux-ci devront faire apparaître des revenus (notamment provenant des locations éventuelles), et des charges, telles que des salaires le cas échéant. Un comptable local sera en mesure de vous aider sur ce point. De façon générale, il est recommandé de s’adresser à des spécialistes pour bien intégrer ce fonctionnement au moins dans ses grandes lignes, notamment sur ce qu’il est obligatoire ou interdit de faire avec votre société thaïlandaise.

Votre titre de propriété est alors enregistré au nom de votre société thaïlandaise au Land Office local. Quant au titre de propriété des bâtis, il peut être enregistré indifféremment en votre nom propre ou à celui de votre entreprise.

Si vous souhaitez revendre à terme votre propriété, il vous faudra bien-sûr céder votre entreprise thaïlandaise à l’acheteur.

3. Posséder des parts dans une holding foncière

C’est l’une des façons les plus sûres pour un étranger de posséder des terres en Thaïlande.

Elle consiste à acheter une parcelle de terrain dans un resort ou dans un programme de développement. Dans ce cas là, vous devrez signer un contrat de bail classique pour votre terrain (qui court sur trente ans) ainsi que, c’est l’avantage de cette solution, un pacte d’actionnaires entre tous les associés.

Ce pacte d’actionnaires vous confère, ainsi qu’aux autres propriétaires des villas du programme, des actions et un pouvoir de décision au pro-rata dans la société foncière qui détient l’ensemble du complexe.

Cela signifie que vous et vos copropriétaires possédez et contrôlez collectivement tous les terrains du programme. Par conséquent, la terre ne peut être vendue ni hypothéquée sans autorisation de votre part, et bien-sûr il en va de même pour vos voisins.

Lorsque le bail arrive à échéance, les propriétaires renouvellent automatiquement leurs propres baux, ce qui a pour effet de les rendre sans fin.

Ce schéma de propriété est relativement nouveau et reste principalement proposé dans les programmes de promoteurs immobiliers haut de gamme, car il est assez coûteux à mettre en place.

En bref, le mode de propriété que vous souhaiterez adopter orientera nécessairement votre choix et vos possibilités vers une typologie particulière de biens.

Et si les lois sur la propriété terrienne sont un peu trop rigides ou alambiquées à votre goût, sachez que vous avez tout de même la possibilité d’être propriétaire en plein propriété à votre nom d’un bien immobilier, sous certaines conditions beaucoup plus légères. C’est ce que nous verrons dans la partie n° 3 de nos articles :  L’achat d’un condominium en Thaïlande.